Kas eriolukorras kinni pandud äri peab üüri maksma?

KatiPino

Eriolukorra juhi otsusega on suletud mitmed kauplused, kõik jõusaalid, kinod, teatrid ja paljud teised asutused, mis tegutsevad tihti üüripindadel. Lisaks võib üüri tasumine olla väga koormav ka nendele äridele, mis ei ole küll kohustuslikus korras suletud, kuid kelle klientide arv on kehtestatud piirangute tõttu oluliselt vähenenud.

Mitmed Eesti ärid on koroonakriisi tõttu kaotanud mitte lihtsalt olulise osa käibest, vaid terve külastajaskonna. Teiste tulud on järsult ja märkimisväärselt kahanenud. Päevakorda on seega teravalt tõusnud küsimus äripinna üüri maksmisest – kas üüri peab maksma ka eriolukorras ning millised on võimalused üürisumma vähendamiseks?

Üüri tasumisest keelduda ei saa

Esimene küsimus on, kas kaubanduspindade või vaba aja veetmise asutuste sulgemine võiks olla vääramatu jõud, mis vabandab üüri mitte tasumist. Kehtivas kohtupraktikas on siiski asutud järeldusele, et rahaliste kohustuste puhul ei saa tugineda vääramatule jõule ning ettevõtjal peab kohustuste täitmiseks raha alati olema.

Rahaliste kohustuste puhul tuleb vääramatu jõud kõne alla siis, kui maksmisele on takistused, näiteks pangateenused ei tööta või on üleüldine internetikatkestus, mis takistab ülekannete teostamist.
Järelikult peavad üürnikud arvestama sellega, et eriolukord ei vabasta neid automaatselt üüri tasumise kohustusest.

Üüri vähendamine kui võimalus kohustusi vähendada

Kuigi üüri tasumisest täielikult ei ole võimalik vabaneda, on üürnikul võimalik nõuda üüri vähendamist. Seaduse alusel võib üüri vähendada olukorras, kus üüripinda on võimatu kasutada selleks ettenähtud eesmärgil. Kui tegu on näiteks kaubanduspindadega, on lepingujärgseks peaeesmärgiks kaupade müük. Kuna eriolukorra tõttu on kaubanduskeskustes olevad poed suletud, siis ei ole võimalik üüritud pinda vastaval eesmärgil kasutada.

Juhul, kui üüritud pinda ei ole võimalik üldse eesmärgipäraselt kasutada, võib see viia ka üüri vähendamiseni nullini. Samas tuleb silmas pidada, et mitmete äride puhul on osaks üüripinnast ka laoruumid või töötajatele kasutamiseks mõeldud ruumid, mida praeguses olukorras on võimalik kasutada vähemalt mingilgi määral nende kasutuseesmärgile vastavalt. Seega ulatuses, mil on võimalik kasutada äripindu ettenähtud eesmärgil, tuleb lisaks üürile tasuda ka kõrvalkulusid, kui selles on kokku lepitud.

Üürilepingu muutmise nõue

Lisaks üüri vähendamisele on üürnikul võimalik nõuda üürilepingu muutmist.

Lepingu muutmist saab lepingupool nõuda teiselt osapoolelt, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu aluseks olnud asjaolud ning sellega tuleb kaasa poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine või üüritud asja väärtuse oluline vähenemine.

Paljude äripindade üüriväärtus on tänaseks vähenenud, kuivõrd neid ei ole enam võimalik kasutada kas üldse või olulisel määral. Seetõttu võib, olenevalt konkreetsetest asjaoludest, üürnikul tekkida õigus nõuda lepingutingimuste muutmist.

Üürnikupoolse lepingumuudatuse nõudmise eeldused:

1) üürnik ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda;
2) üürnik ei saanud asjaolude muutumist mõjutada;
3) üürnik ei kanna asjaolude muutumise riski;
4) üürnik ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Kui eelnevad tingimused on täidetud, võib üürnik nõuda üürilepingu muutmist. Samas tuleb arvestada, et lepingu muutmine on keerulisem protsess ning nõuab oluliselt rohkemate asjaolude tõendamist, kui üüri alandamise nõude esitamine.

Kokkuvõtteks on paljudel juhtudel üüri maksmisest täielikult keeldumine praegusel hetkel tõenäoliselt põhjendamatu. Pikaaajaliste üürisuhete ning majandustegevuse säilimise huvides tuleks üürnikel ja üürileandjatel asuda läbirääkimistesse vastavalt kas üüri vähendamiseks või lepingu muutmiseks.